Nuestros servicios cubren cualquier necesidad de asesoramiento que precise el Promotor en las distintas fases por las que atraviesa la Promoción: la adquisición del suelo y su negociación, la obtención de créditos y su documentación, la elaboración de los distintos contractos propios del proceso constructivo y para la transmisión del producto inmobiliario, la redacción y el control de las distintas escrituras, la documentación del final de obra, la constitución de la Comunidad de Propietarios, y finalmente la resolución extrajudicial de incidencias con los distintos agentes intervinientes en el proceso constructivo.
Para mayor concreción, distinguimos, a efectos de nuestros servicios, las siguientes fases:
1º.- Fase de adquisición del suelo.
Estudio de las condiciones urbanísticas y registrales
El Promotor precisa disponer de la suficiente información jurídica sobre las condiciones registrales o urbanísticas del ámbito o sector de suelo, parcela o edificación preexistente sobre la que se propone desarrollar la Promoción y, evidentemente, que dicha información le sea interpretada de forma que sepa a que atenerse cuando proceda al estudio del aprovechamiento del suelo y a la posterior negociación con los propietarios:
En tal sentido los servicios de nuestro despacho en materia de información sobre el Planeamiento incluyen un asesoramiento integral al propietario sobre el régimen jurídico que el Planeamiento en Tramitación o en vigor establece para su suelo y la recomendación de las acciones aconsejables.
Del mismo modo resulta esencial el conocimiento de las condiciones registrales de las fincas sobre las que se plantea la operación. Así, en cuanto a las fincas inscritas, habrá que conocer e informar sobre las cargas que las afectan, las servidumbres que limitan su uso, las limitaciones de disposición existente, los problemas de cabida y la aportación de soluciones a la problemática registral de la parcela, y en cuanto a las fincas no inscritas o con tracto sucesivo interrumpido, el estudio y planteamiento de las distintas alternativas para la reanudación del tracto o para la inmatriculación de la finca.
Finalmente, si el resultado de la información obtenida fuera satisfactorio, el despacho atendiendo a las instrucciones del cliente preparará la operación adquisitiva, proponiendo, si existiera margen de actuación, la más adecuada tanto a nivel de la seguridad jurídica como del ahorro en impuestos.
Concretando, el catálogo de servicios del despacho en esta primera fase comprende, resumidamente:
Elaboración de calendario mensual de pago de honorarios notariales, registrales, gastos e impuestos a devengar durante la promoción.
Financiación
Una vez tomada por el Promotor la decisión de transmitir el suelo, resultará necesario el asesoramiento sobre la financiación que precise la Promoción. En este sentido, el despacho colaborará con el Promotor en la elección de la entidad bancaria, en determinar la necesidad de préstamos puente para la transmisión del suelo, en la negociación de las condiciones del Préstamo para el Promotor y en la aportación de soluciones a las incidencias que se pudieran suscitar durante el proceso de contratación.
- Contactos iniciales con las entidades bancarias a efecto de recabar condiciones de financiación
- Participación en el proceso de selección de la entidad bancaria.
- Asesoramiento, estudio y negociación con la entidad bancaria elegida de las condiciones del crédito al promotor, tanto para el Promotor como para los adquirentes de la Promoción.
- Asistencia en el acto de la firma en Notaría y control de las escrituras de préstamos puente y préstamo a promotor.
Transmisión de las dependencias resultantes de la Promoción.
Una vez adquirido el suelo, determinado el aprovechamiento del mismo e iniciado el proceso constructivo, se está en condiciones de cumplir con el objetivo principal de la Promoción, esto es dar salida al producto inmobiliario. No hay duda de que en este punto, no podemos olvidar la necesidad de dotar de las debidas garantías al proceso de contratación, y ello desde los iniciales contratos privados de reserva, de compraventa de suelo y el otorgamiento de la final escritura de compraventa, con el consiguiente control del traslado de las estipulaciones pactadas y de las condiciones de los préstamos hipotecarios
Señalamos los hitos esenciales de esta fase:
- Elaboración de los contratos de reserva de suelo.
- Elaboración de los contratos privados de compraventa de suelo.
- Elaboración de los contratos privados de gestión.
- Elaboración de los contratos privados de obra.
- Elaboración de minuta notarial de las escrituras de compraventa de suelo.
- Control de la minuta notarial de constitución de la comunidad Valenciana.
- Traslado de los borradores de las escrituras a la Notaría.
- Asistencia y control en Notaría de la firma de las distintas escrituras.
2ª.- Fase: Proceso Constructivo.
Contratación
Obtenida la financiación y adquirido el suelo, surge la necesidad inmediata de dotar de seguridad jurídica al proceso constructivo y de dar cumplimiento a las garantías establecidas en la Ley de Edificación, tanto por medio de la suscripción de los preceptivos seguros como por la contratación con todos los agentes intervinientes en la construcción: proyectista, dirección facultativa, dirección de ejecución de obra, constructor, suministradores de productos y subcontratas, entre otros.
El desglose de servicios del despacho en esta fase, se resumen en:
- Asistencia para la obtención de las preceptivas licencias, tanto las iniciales de obras de edificación y urbanización como la final Licencia de primera Ocupación.
- Asistencia y asesoramiento en los trámites de obtención del seguro de responsabilidad civil del promotor.
- Redacción y, en su caso, negociación del contrato con el constructor, proveedores, y subcontratistas.
- Redacción y, en su caso, negociación del contrato con el proyectista, director de obra y director de la ejecución de obra.
- Control de la contratación por parte del constructor de los preceptivos seguros de daños materiales.
- Control de la contratación del seguro decenal, y seguimiento de las incidencias derivadas del control de calidad a efectos del expresado seguro.
- Control del cumplimiento de las determinaciones de la Ley de Edificación.
- Control de la obtención de los certificados de solvencia por parte de los distintos agentes que intervengan en el proceso constructivo.
- Documentación de la edificación y preparación de escrituras
- A medida que la Promoción avanza, procede el otorgamiento e inscripción de las distintas escrituras acreditativas del estado tanto físico como jurídico de la edificación, y ello con la debida celeridad para su coordinación con las exigencias derivadas de la entidad bancaria.
- Las gestiones más relevantes en esta fase pueden resumirse en:
- Escritura de declaración de obra nueva en construcción.
- Escritura de constitución de la comunidad Valenciana, división horizontal y asignación de responsabilidad hipotecaria.
- Estatutos y normas de Régimen Interno de la Comunidad de Propietarios del Complejo o del Edificio Resultante de la Promoción. Inclusión en la escritura de división horizontal o en documento independiente.
- Traslado de los borradores de las escrituras a la Notaría.
- Asistencia y control en Notaría de la firma de las distintas escrituras.
- Control de los trámites de liquidación e inscripción de las escrituras. Contactos con la gestoría. Supervisión de su actuación.
Final de obra y entrega de las viviendas:
Resumimos los hitos base de esta fase:
- Escritura de terminación de obra. Traslado de los borradores de las escrituras a la Notaría.
- Asistencia y control en Notaría de la firma de las distintas escrituras.
- Control de los trámites de liquidación e inscripción de las escrituras. Contactos con la gestoría. Supervisión de su actuación.
- Asistencia y asesoramiento al Promotor en la Junta constitutiva de la Comunidad de Propietarios.
- Control del procedimiento de concesión de las autorizaciones administrativas que habiliten el uso de las viviendas ( licencia de primera ocupación, cédula de habitabilidad )
Incidencias extrajudiciales.
A lo largo de las fases descritas sin duda surgirán incidencias que podrán afectar a la buena marcha del proceso constructivo y que precisarán de pronta respuesta para evitar la posibilidad de litigios y de costosos retrasos. El servicio de asesoramiento integral a Promotores del despacho incluye la asistencia para intento de solución extrajudicial a las distintas incidencias que puedan surgir al Promotor en las relaciones derivadas de las fases descritas anteriormente, desde el momento en que adquiere la parcela hasta el momento en que entrega las viviendas.
Finalmente, y de forma independiente a los servicios incluidos en el producto descrito, el despacho pone a disposición del Promotor su departamento jurídico procesal, para aquéllos casos en que no fuera posible resolver en vía extrajudicial las incidencias que afecten a la Promoción y resultara necesaria la interposición o defensa de acciones en sede administrativa, contencioso administrativa, civil o penal, contemplando para tales supuestos una reducción en los honorarios a percibir en atención a la contratación de los servicios descritos anteriormente
Así, el despacho le asistirá en las defensa frente a las acciones derivadas de la existencia de vicios constructivos, acciones edilicias y de saneamiento, o basadas en la existencia de vicios ruinógenos o defectos regulados en la Ley de Ordenación de la Edificación
Otros servicios en el ámbito inmobiliario.
- La preparación de contratos y documentos privados
- Los procesos civiles relacionados con la titularidad de las fincas
- Los procedimientos urbanísticos.
- La Gestión de promociones.
- El asesoramiento en materia de obra nueva, modificaciones de obra nueva, división en propiedad horizontal, segregaciones, agrupaciones.
Resumen de nuestros servicios
- Obtendrá una cita a corto plazo
- Le ofreceremos asesoría legal multidisciplinar
- La primera consulta del asunto que nos encargue será gratuita.
Si tiene alguna duda acerca de nuestros servicios póngase en contacto con nosotros al teléfono 928 933 922 o directamente utilizando nuestro formulario de contacto
