Las presentes
notas tienen como único objetivo ilustrar acerca de las obligaciones formales
que los arrendadores y arrendatarios de inmuebles han de observar en relación
al Impuesto de la Renta, Impuesto de Sociedades ( caso de arrendadores personas
jurídicas ) y de IGIC, distinguiendo entre viviendas, locales de negocio y
plazas de garaje.
IRPF
Las siguientes rentas se
encuentran sujetas a retención o ingreso a cuenta (LIRPF art.99 s. y RIRPF
art.75):
- Los rendimientos del capital inmobiliario y de actividades económicas procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos correspondientes a perceptores que tengan la consideración de contribuyentes por el IRPF.
- Las rentas procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos correspondientes a sujetos pasivos del IS, así como las correspondientes a establecimientos permanentes de contribuyentes por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes -IRNR.
Arrendamiento de viviendas
En el caso de los
particulares habrán de declarar los ingresos obtenidos por las rentas como
rendimientos en su IRPF, si bien, estos rendimientos podrán ser de dos tipos: rendimientos
del capital inmobiliario o rendimientos derivados de actividad económica, para aquéllos supuestos en los que cuente,
al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la
gestión de la actividad de arrendamientos y utilice, al menos, una persona
empleada con contrato laboral y a jornada completa.
En todo caso a efectos de
estas notas y de su inclusión en los contratos de arrendamiento, interesa poner
el énfasis en el régimen relativo a la práctica de las retenciones sobre las
rentas que perciban por los arrendamientos. Así no practicará retención en el
momento del pago al arrendador.
- Si se trata de arrendamiento de vivienda con destino a uso como tal,
- Tampoco procederá la práctica de retención alguna, aunque el arrendatario sea persona jurídica, siempre que se trate de arrendamiento de vivienda para sus empleados.
- Cuando las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superen los 900 euros anuales
- Cuando el arrendador acredite frente al arrendatario el cumplimiento de la obligación de tributar por alguno de los epígrafes del grupo 861 de la Sección Primera de las Tarifas del IAE (alquiler de bienes inmuebles de naturaleza urbana: viviendas y locales de negocio), y no resulte cuota cero o bien, por algún otro epígrafe que faculte para la actividad del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos, cuando aplicando el valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del citado grupo 861, no resulte cuota cero.
- Los rendimientos deriven de contratos de arrendamiento financiero.
- Las rentas se obtengan por las entidades totalmente exentas de tributar por el IS (LIS art.9.1).
Arrendamiento de locales de
negocio
En el caso de arrendadores
personas jurídicas, con carácter general los arrendatarios, sean personas
físicas o jurídicas, siempre que tengan la condición de empresarios,
profesionales o entidad mercantil estarán obligados a practicar retención del
21% sobre la renta que abone al arrendador en el ejercicio de sus actividades
empresariales o profesionales
En el cálculo de la retención
se tendrá en cuenta el importe del arrendamiento excluidos los gastos
repercutidos a los arrendatarios en concepto de gastos de luz, teléfono,
material de oficina, seguridad, seguros y mantenimiento.
Dicha regla se extiende a:
- Personas jurídicas y demás entidades, incluidas las comunidades de bienes y las entidades en régimen de atribución de rentas (sociedades civiles, comunidades de bienes)
- Empresarios individuales y profesionales, cuando satisfagan rentas en el ejercicio de sus actividades.
- Las personas físicas, jurídicas y demás entidades no residentes en territorio español que operen en él mediante establecimiento permanente.
En el caso de las personas
jurídicas, las rentas procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de
inmuebles urbanos, aun cuando constituyan ingresos derivados de explotaciones
económicas.
IGIC
A efectos del IGIC, y con
carácter general los arrendamientos
constituyen una prestación de servicios sujeta, si bien con supuestos de
exención en determinados supuestos.
Arrendamiento de viviendas
Salvo excepciones muy
concretas, el arrendamiento de viviendas utilizadas como tales, con los muebles
incluidos en las mismas y con los garaje y anexos (cuando así se establezca en
el contrato de arrendamiento), constituye una operación exenta de IGIC, por lo que el arrendador no repercutirá ni ingresará el impuesto por este
concepto, ni el arrendatario está obligado a soportarlo.
La
exención de los alquileres de garaje sólo se produce en caso de que el
arrendamiento incluya una vivienda y, además, una o varias plazas de garaje,
como elementos accesorios de aquélla. No se cumpliría esta circunstancia en
aquellos casos en que se atribuya a una vivienda
un uso mixto, como vivienda o como despacho profesional.
La finalidad del contrato
debe ser única y exclusivamente el de vivienda.
No está exento del impuesto el arrendamiento
de viviendas amuebladas cuando el arrendador se compromete a prestar servicios
propios de la industria hotelera (tales como limpieza, lavado
de ropa, sábanas, toallas, etc.) y Los arrendamientos destinados a ser
subarrendados.
Tampoco está exento del
impuesto el arrendamiento de viviendas amuebladas efectuado por una persona
jurídica para destinarlo, cediendo su uso, a residencia de empleados.
Arrendamiento entre persona
física ( arrendador ) y persona jurídica ( arrendatario ):
Están
sujetos y no exentos, devengando IGIC, los arrendamientos a personas jurídicas
o a particulares al que la vivienda se la paga una empresa, aunque
sea para destinarlo a vivienda habitual de éste y su familia, al no
darse el requisito objetivo del destino exclusivo y directo a vivienda por
parte del arrendatario.
Locales de negocio
Los arrendamientos de
locales de negocio constituyen una actividad empresarial sujeta al IGIC por lo
que, con carácter general, estos arrendamientos, con independencia de que el
arrendador sea personas jurídicas o físicas, estaremos ante operaciones sujetas
y no exentas
Arrendamiento
de Plazas de garaje
En aquellos supuestos de
arrendamiento entre particulares, en los que se alquila conjuntamente plaza de
garaje y vivienda estaríamos ante un supuesto de operación sujeta y exenta de
IGIC, remitiéndonos a lo ya dicho en torno al arrrendamiento de vivienda.
No obstante, en el caso de
que se arriende exclusivamente el garaje
y con independencia de que el arrendatario sea empresario o particular, la
operación estará sujeta y no exenta al IGIC, al tipo impositivo general.
Dicha regla, que podemos
entender general, presenta excepciones, así el arrendamiento en que el
arrendador sea una persona física cuyo volumen total de operaciones realizadas
durante el año natural anterior no hubiera excedido de un volumen determinado,
constituye una operación sujeta pero exenta de IGIC.
Obligaciones formales del
arrendador que efectúe operaciones sujetas y no exentas:
- Darse de alta en el correspondiente epígrafe 861.1. del Impuesto de Actividades Económicas
- Formular trimestralmente su declaración liquidación de IGIC, ingresando, con carácter igualmente trimestral, el importe que se derive de su liquidación, a la que se podrá deducir el IGIC soportado derivado del pago de gastos que fueran deducibles.
- Soportar la retención del 21% en concepto de IRPF.
- Emitir la factura derivada del arrendamiento en la que se haga constar, con la debida separación, cumplir los requisitos formales.
Obligaciones formales del arrendatario:
El arrendatario o subarrendatario tiene asignadas una serie de obligaciones económicas y formales que se derivan del pago de los arrendamientos o subarrendamientos:
- El resultado de aplicar a la renta pactada una retención del 21%.
- Abonar el importe del IGIC aplicado sobre la renta total
- Trimestralmente habrá de ingresar a Hacienda Estatal el importe del sumatorio de las retenciones practicadas.Con carácter general, los ingresos mencionados se deberán efectuar los veinte primeros días de los meses de abril, octubre y enero, por las retenciones e ingresos a cuenta que correspondan al trimestre natural inmediatamente anterior.
- Presentar anualmente un resumen de las retenciones e ingresos a cuenta efectuados en el ejercicio, por medio del modelo 180.
- Expedir al arrendador un certificado de retenciones con anterioridad a la apertura del plazo de presentación de la declaración anual del IRPF o del Impuesto sobre Sociedades.
Martín
Fernando Hernández Déniz
Abogado
28 de junio
2013
