El pasado 4 de junio se publicó La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas que trajo aparejada, entre otras, la modificación de preceptos de la ley de Arrendamientos Urbanos y de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
El objetivo fundamental de este texto legal recién aprobado es el de flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del adecuado equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las obligadas garantías que ha de ofrecerse a los arrendadores para que se animen a incorporar más viviendas al mercado de alquiler. En definitiva, con las modificaciones aprobadas se busca mejorar la oferta de alquiler y elevar las posibilidades de los ciudadanos de encontrar piso a precios mejores.
De este modo han quedado modificados una serie de preceptos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que supone la actuación sobre aspectos fundamentales que inciden en la flexibilización de su régimen con el objetivo de dinamizar el mercado del alquiler:
- Se refuerza la libertad de pactos y se da prioridad a la voluntad de las partes, dentro de los límites del título II de la Ley.
- Se reduce el plazo mínimo de duración del arrendamiento, cuya prórroga obligatoria se reduce de cinco años a tres y de tres a uno la duración de la prórroga tácita.
- Se facilita la recuperación del inmueble por el arrendador, para destinarlo a vivienda permanente en determinados supuestos, con el único requisito de que haya transcurrido al menos el primer año de duración del contrato.
- Se facilita que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, siempre que haya transcurrido al menos seis meses de vigencia del contrato y el arrendatario comunique su voluntad de desistir al arrendador con una antelación mínima de un mes; admitiendo, eso sí, la posibilidad de que las partes puedan pactar una indemnización para el caso de desistimiento.
- Se establece que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercer adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito, tal y como ya sucede hoy en el caso de arrendamiento de locales de negocio. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario.
- Se excluye específicamente los arrendamientos turísticos de la LAU para que queden regulados por la normativa sectorial específica vincular los alojamientos y viviendas turísticas de particulares a la normativa sobre turismo de las comunidades autónomas o, en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada, que no sufre modificación.
Por otra parte, el proyecto de ley también reforma de determinados preceptos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, cuya modificación principal contempla que ante supuestos de impagos de renta el lanzamiento del arrendatario quede vinculada a la falta de oposición del demandado, de tal modo que si éste no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse en el plazo de los diez días siguientes al requerimiento realizado a tal efecto, el Juez dictará auto dando por terminado el juicio y se dará lugar al lanzamiento del arrendatario, frente al sistema anterior que impedía impide señalar el lanzamiento hasta que no se conociera si la vista se ha producido o no.
Martín
Fernando Hernández Déniz
Abogado
6 de junio
2013
