La nueva norma
tiene como objetivo permitir la restructuración de la deuda hipotecaria y
reforzar la protección de los derechos e
intereses del deudor hipotecario introduciendo mecanismos de flexibilización
del procedimiento de ejecución y ello
através de la modificación de numerosos textos legales.
Así, en
el capítulo I prevé la suspensión inmediata, por un plazo de dos años, de los
desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial
riesgo de exclusión. Esta medida, que tiene carácter excepcional y temporal,
afectará a cualquier proceso judicial de ejecución hipotecaria o venta
extrajudicial por el cual se adjudique al acreedor la vivienda habitual de
personas pertenecientes a determinados colectivos.
De este
modo se impide que se proceda al lanzamiento y desalojo de aquéllas personas
que se encuentren dentro de una situación de especial vulnerabilidad,
entendiendo por tal, familias numerosas, las familias monoparentales con dos
hijos a cargo, las que tienen un menor de tres años o algún miembro con
discapacidad o dependiente, o en las que el deudor hipotecario se encuentre en
situación de desempleo y haya agotado las prestaciones sociales o, finalmente,
las víctimas de violencia de género.
No
obstante, no basta con pertenecer a dicho colectivo, además se impone un límite
de ingresos en las unidades familiares beneficiarias y además éstas habrán de
acreditar que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la
unidad familiar ha sufrido una alteración significativa de sus circunstancias
económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, amén de otros
requisitos, entre los que se pueden destacar que la cuota hipotecaria resulte
superior al 50 por ciento de los ingresos netos que perciba el conjunto de los
miembros de la unidad familiar, o que se trate de un crédito o préstamo
garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del
deudor y concedido para la adquisición de la misma.
Para
estos deudores especialmente vulnerables se prevé además que la deuda que no
haya podido ser cubierta con la vivienda habitual no devengue más interés de
demora que el resultante de sumar a los intereses remuneratorios un dos por
cien sobre la deuda pendiente.
En el
segundo Capítulo II de la nueva ley, introduce mejoras en el mercado
hipotecario a través de la modificación de las leyes que lo regulan. De este
modo, para las hipotecas constituidas sobre vivienda habitual, quedan limitados
los intereses de demora que pueden exigir las entidades de crédito a tres veces
el interés legal del dinero.
Por otra
parte, se prohíbe expresamente la capitalización de estos intereses y se
establece que, en caso de que el resultado de la ejecución fuera insuficiente
para cubrir toda la deuda garantizada, dicho resultado se aplique en último
lugar a los intereses de demora, de tal forma que se permita que el principal
deje de devengar interés.
Adicionalmente
se fortalece en la Ley Hipotecaria el régimen de venta extrajudicial de bienes
hipotecados, introduciendo la posibilidad de que el Notario pueda suspender la
misma cuando las partes acrediten que se ha solicitado al órgano judicial
competente, que dicte resolución decretando la improcedencia de dicha venta,
por existir cláusulas abusivas en el contrato de préstamo hipotecario, o su
continuación sin la aplicación de las cláusulas abusivas. Además, se faculta
expresamente al Notario para que advierta a las partes de que alguna cláusula
del contrato puede ser abusiva.
Por su
parte, el Capítulo III recoge diferentes modificaciones a la Ley de
Enjuiciamiento Civil que intentan reforzar la protección de los derechos e intereses del deudor
hipotecario e introducir mecanismos de flexibilización del procedimiento de
ejecución. En particular, se establece la posibilidad de que si tras la
ejecución hipotecaria de una vivienda habitual aún quedara deuda por pagar,
pueda, posteriormente, condonarse parte del pago de la deuda remanente, siempre
que se cumpla con ciertas obligaciones de pago, permitiéndose además que el
deudor participe de la eventual revalorización futura de la vivienda ejecutada.
Asimismo
se introducen significativas mejoras en el procedimiento de subasta,
estableciéndose que el valor a efectos de la misma no pueda ser inferior al 75
por cien del valor de tasación que sirvió para conceder el préstamo, acabando
así con la ausencia total de límite para el tipo de subasta del régimen
anterior.
A
destacar la modificación introducida para el caso de que la subasta concluyera
sin postor alguno, puesto que pasa a incrementarse los porcentajes de
adjudicación del bien, de suerte que se eleva del 60 por cien hasta un máximo
del 70 por cien, siempre para los supuestos de vivienda habitual.
Por
último, el Capítulo IV modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de
medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, tanto en
lo que afecta al ámbito de aplicación, como en lo relativo a las
características de las medidas que pueden ser adoptadas.
Adicionalmente,
esta Ley incluye un mandato al Gobierno para que emprenda inmediatamente las
medidas necesarias para impulsar, con el sector financiero, la constitución de
un fondo social de viviendas destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas
que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo
hipotecario.
Martín
Fernando Hernández Déniz
Abogado
10 de junio
2013
